Weniger Technik, mehr Gebäude?

Insbesondere in innerstädtischen Lagen stehen Neubauten vor der Herausforderung, zunehmende sommerliche Wärmebelastungen, verdichtete Bebauungsstrukturen und hohe Anforderungen an den Nutzerkomfort miteinander in Einklang zu bringen. Die Lösung wird dabei häufig in einem weiteren Ausbau technischer Anlagen gesucht. Doch führt mehr Technik tatsächlich zwangsläufig zu besseren Gebäuden? Im Rahmen des Neubaus des GEMA Backoffice in Berlin wurde bewusst ein anderer Weg eingeschlagen. Ziel war es, die Leistungsfähigkeit des Gebäudes möglichst über Architektur, Materialität und eine intelligente Gebäudekonzeption zu erreichen und den Einsatz technischer Systeme auf das notwendige Maß zu beschränken.

Dem Low-Tech-Ansatz gingen intensive Diskussionen und umfangreiche Untersuchungen voraus. Insbesondere vor dem Hintergrund steigender Temperaturen in urbanen Räumen stellte sich die Frage, inwieweit sich die Herausforderungen der kommenden Jahrzehnte durch passive Maßnahmen bewältigen lassen. Thermische Simulationen, die Entwicklung des Standortklimas bis zum Jahr 2045 berücksichtigten, lieferten hierfür wichtige Entscheidungsgrundlagen.

Die Erkenntnisse aus diesen Untersuchungen führten dazu, dass einzelne Planungsansätze bis in die Ausführungsphase hinein weiterentwickelt und angepasst wurden. Das Ergebnis ist ein Gebäude, das den Nutzerkomfort nicht in erster Linie durch zusätzliche Technik, sondern durch das Zusammenspiel von Architektur, Materialwahl und gezielt eingesetzten technischen Systemen sicherstellt. Dieser Ansatz zeigt, dass die Antwort auf die Herausforderungen des Klimawandels nicht zwangsläufig in immer komplexeren technischen Lösungen liegen muss, sondern mitunter in einer Rückbesinnung auf die Qualitäten des Gebäudes selbst.

Das Projekt: Ein neues Headquarter für die GEMA

Die GEMA betreibt deutschlandweit mehrere Standorte und stand in Berlin vor der grundsätzlichen Entscheidung, das bestehende Verwaltungsgebäude in der Keithstraße umfassend zu sanieren oder durch einen Neubau zu ersetzen. Nach eingehender wirtschaftlicher und ökologischer Bewertung zeigte sich, dass die angestrebten Projektziele mit dem Bestandsgebäude nur eingeschränkt erreichbar waren.

Besonders die ambitionierten Nachhaltigkeitsziele der Bauherrschaft rückten die Frage nach der langfristigen Zukunftsfähigkeit des Gebäudes in den Mittelpunkt. Zwar wurde der Erhalt des Bestands und die damit verbundene Nutzung der bereits gebundenen grauen Energie zunächst intensiv geprüft und über einen langen Zeitraum favorisiert. Die Untersuchungen ergaben jedoch, dass die erforderlichen qualitativen, funktionalen und energetischen Anforderungen nur mit erheblichem Aufwand erreichbar gewesen wären.

Gleichzeitig sollte ein Gebäude entstehen, das den zukünftigen Anforderungen an moderne Arbeitswelten gerecht wird und den Ressourcenverbrauch über den gesamten Lebenszyklus hinweg reduziert. Vor diesem Hintergrund fiel die Entscheidung zugunsten eines Neubaus, der konsequent auf Nachhaltigkeit, Klimaresilienz und langfristige Nutzungsflexibilität ausgerichtet werden konnte.

Die Planung und Umsetzung des Projekts erfolgten im Zeitraum von 2018 bis 2023. Nach Abschluss der Bauarbeiten wurde das neue Headquarters der GEMA im Jahr 2023 an den Nutzer übergeben

Zielsetzung: Nachhaltig, wirtschaftlich und langfristig nutzbar

Der Neubau des GEMA Headquarters in Berlin orientierte sich konsequent an der übergeordneten Nachhaltigkeitsstrategie der GEMA. Ziel war es, durch frühzeitige Investitionen in ein zukunftsfähiges und ressourcenschonendes Gebäude langfristige Wertstabilität zu sichern und potenzielle „Stranded Assets“ zu vermeiden. Statt kurzfristiger Optimierungen stand die Entwicklung eines Gebäudes im Vordergrund, das auch zukünftigen ökologischen, technischen und wirtschaftlichen Anforderungen gerecht wird.

Dabei wurde Nachhaltigkeit nicht als Selbstzweck verstanden, sondern als integraler Bestandteil einer langfristig wirtschaftlichen Investition. Neben der Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks spielte die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus des Gebäudes eine wesentliche Rolle. Durch robuste Konstruktionen, langlebige Materialien und einen bewusst reduzierten Technikeinsatz sollten Betriebskosten gesenkt, Wartungsaufwendungen minimiert und eine hohe Planbarkeit über die gesamte Nutzungsdauer hinweg erreicht werden.

Ein weiteres zentrales Ziel bestand darin, zeitlose und menschengerechte Arbeitswelten zu schaffen. Das Gebäude sollte nicht allein funktionale Anforderungen erfüllen, sondern eine hohe Aufenthaltsqualität bieten und die Bedürfnisse der Nutzer langfristig in den Mittelpunkt stellen. Architektur, Materialität und Raumkonzept wurden daher so entwickelt, dass sie auch über viele Jahre hinweg attraktiv und flexibel nutzbar bleiben.

Darüber hinaus verfolgte das Projekt den Anspruch, durch seine konsequente Ausrichtung auf Nachhaltigkeit und Innovation eine Vorbildfunktion innerhalb der Immobilien- und Baubranche einzunehmen. Die angestrebte DGNB-Platin-Zertifizierung, der umfangreiche Einsatz des Baustoffs Holz sowie die hohe architektonische Qualität sollten zeigen, dass ökologisches Bauen, Wirtschaftlichkeit und anspruchsvolle Gestaltung keine Gegensätze darstellen, sondern sich gegenseitig stärken können.

Zusammenfassend standen die folgenden Zielsetzungen im Mittelpunkt:

• Langfristige Sicherung der Wertstabilität der Immobilie
• Vermeidung zukünftiger Stranded Assets durch zukunftsfähige Planung
• Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks über den gesamten Lebenszyklus
• Planbare und dauerhaft niedrige Betriebs- und Instandhaltungskosten
• Schaffung zeitloser, flexibler und menschengerechter Arbeitswelten
• Realisierung eines ressourcenschonenden Gebäudes mit innovativem Holzbaukonzept
• Erreichen der DGNB-Platin-Zertifizierung
• Schaffung eines Leuchtturmprojekts mit Vorbildcharakter für nachhaltiges Bauen und Betreiben von Bürogebäuden

Planung und Realisierung: integriert und modellbasiert

Bereits in der frühen Planungsphase wurde durch die Architekten ein erfahrener Holzbaupartner in das Projekt eingebunden. Ziel war es, die Schnittstellen zwischen Architektur, Tragwerksplanung und Technischer Gebäudeausrüstung frühzeitig zu koordinieren und die besonderen Anforderungen der Holzbauweise integrativ in die Planung einfließen zu lassen. Eine wesentliche Grundlage hierfür bildete die modellbasierte Zusammenarbeit mittels IFC-Modellen. Durch den kontinuierlichen Austausch digitaler Fachmodelle konnten die einzelnen Planungsstände transparent abgestimmt, Kollisionen frühzeitig erkannt und komplexe Anschlussdetails zwischen Tragwerk, Ausbau und Gebäudetechnik effizient koordiniert werden.

Der hohe Vorfertigungsgrad der Holzbauelemente erforderte zudem eine detaillierte Planung bereits in frühen Projektphasen. Dies ermöglichte eine präzise Fertigung, verkürzte die Montagezeiten auf der Baustelle und reduzierte die Beeinträchtigungen des laufenden Betriebs. Die enge Zusammenarbeit aller Planungsbeteiligten stellte sicher, dass technische, gestalterische und wirtschaftliche Anforderungen gleichermaßen berücksichtigt wurden.

Durch den integralen Planungsansatz konnten Planungssicherheit, Ausführungsqualität und Termineinhaltung deutlich verbessert werden. Insbesondere bei der Koordination der Schnittstellen zwischen Holzbau, Bestand und Gebäudetechnik erwies sich die digitale Modellkoordination als entscheidender Erfolgsfaktor.

Zur Absicherung des angestrebten Low-Tech-Konzepts wurden bereits während der Planung thermische Gebäudesimulationen durchgeführt. Diese dienten als Grundlage für die Ausgestaltung der Fassade, die Materialwahl sowie die Dimensionierung der technischen Anlagen

Thermische Simulation: Zwischen Nachhaltigkeit und Nutzerkomfort

Eine der zentralen Herausforderungen bestand darin, ein Gebäude mit möglichst geringem Technikeinsatz zu realisieren und gleichzeitig den zu erwartenden klimatischen Veränderungen am Standort Rechnung zu tragen. Im Rahmen umfangreicher thermischer Simulationen wurde untersucht, wie sich die fortschreitende Aufheizung des städtischen Umfelds und zunehmende Hitzeperioden bis zum Jahr 2045 auf den Nutzerkomfort auswirken werden.

Die Ergebnisse beeinflussten sowohl die Fassadengestaltung (Nachtauskühlung über die Fassade), als auch die Auswahl der eingesetzten Materialien. Dabei wurden bewusst Baustoffe mit hoher thermischer Speichermasse gewählt, die Wärme aufnehmen und zeitversetzt wieder abgeben können. Diese kamen nicht nur in sonnenexponierten Bereichen, sondern auch in innenliegenden Ausbauzonen zum Einsatz, um Temperaturspitzen zu reduzieren und die Raumtemperaturen zu stabilisieren.

Die Simulationen führten darüber hinaus dazu, dass das technische Konzept noch während der Ausführungsphase überprüft und angepasst wurde. Die bereits vorgesehene Anlagentechnik wurde dahingehend optimiert, dass sie an besonders heißen Tagen ergänzend zur Kühlung genutzt werden kann. Auf diese Weise konnte die Widerstandsfähigkeit des Gebäudes gegenüber zukünftigen Wärmebelastungen erhöht werden, ohne den ursprünglich verfolgten Low-Tech-Ansatz grundsätzlich zu verlassen.

Die Ergebnisse: Weniger Technik, niedriger Verbrauch, hoher Komfort

Die ersten Betriebsjahre sowie die Erfahrungen während der zurückliegenden Sommermonate bestätigen die grundlegenden Annahmen des Planungsansatzes.

• Trotz steigender Außentemperaturen konnten in den Bürobereichen stabile und angenehme Raumtemperaturen erreicht werden. Die Kombination aus architektonischen Maßnahmen, thermisch wirksamen Materialien und gezielt eingesetzter Gebäudetechnik trägt dazu bei, sommerliche Temperaturspitzen wirksam zu begrenzen.
• Auch aus Nutzersicht zeigt sich eine positive Entwicklung. Die hohe Aufenthaltsqualität der Arbeitsplätze wird von den Beschäftigten gut angenommen.
• Darüber hinaus bestätigen die bisherigen Betriebsdaten die energetischen Zielsetzungen des Projekts. Insbesondere beim Heizenergiebedarf zeichnen sich Einsparungen gegenüber konventionellen Bürogebäuden vergleichbarer Größe ab. Der bewusst reduzierte Technikeinsatz trägt zudem dazu bei, Betriebs- und Wartungsaufwendungen langfristig kalkulierbar zu halten.
• Das Projekt zeigt, dass ein Low-Tech-Ansatz in Verbindung mit einer leistungsfähigen Gebäudehülle, einer sorgfältigen Materialauswahl und einer integralen Planung sowohl hohen Nutzerkomfort als auch einen ressourcenschonenden Gebäudebetrieb ermöglichen kann.

Erkenntnisse und Übertragbarkeit

Das Projekt hat gezeigt, dass die Herausforderungen eines zunehmend wärmeren Stadtklimas nicht allein durch zusätzliche Gebäudetechnik gelöst werden können. Vielmehr liegt der Schlüssel in einer integralen Planung, bei der Architektur, Gebäudetechnik, Materialwahl und Gebäudeausrichtung von Beginn an aufeinander abgestimmt werden. Gerade die Erfahrungen während der vergangenen Sommermonate haben bestätigt, dass das Zusammenspiel dieser Faktoren einen wesentlichen Beitrag zum Nutzerkomfort und zur Energieeffizienz leistet.

Eine zentrale Erkenntnis besteht in der Bedeutung von Simulationen in frühen Planungsphasen. Die thermischen Untersuchungen haben wertvolle Entscheidungsgrundlagen geliefert und ermöglicht, die Auswirkungen zukünftiger klimatischer Entwicklungen bereits heute in die Planung einzubeziehen. Insbesondere bei nachhaltigen Gebäudekonzepten sollten solche Simulationen deshalb als fester Bestandteil des Planungsprozesses betrachtet werden.

Darüber hinaus hat sich gezeigt, dass innovative Projekte ausreichend Spielraum für Anpassungen während der Planung und bedingt auch noch während der Ausführung benötigen. Viele richtungsweisende Entscheidungen entstehen erst durch den kontinuierlichen Austausch zwischen Bauherrschaft, Planenden und ausführenden Unternehmen. Die Bereitschaft, bestehende Konzepte aufgrund neuer Erkenntnisse weiterzuentwickeln, erwies sich dabei als wesentlicher Erfolgsfaktor.