BIM im Leerstand: Lohnt sich das?

Ein leerstehendes Gebäude scheint zunächst die einfachste Ausgangslage für einen Umbau zu sein. Keine Nutzer, kaum Einschränkungen im Betrieb, freie Zugänglichkeit.  verlaufen Leitungen tatsächlich? Welche Wände wurden in den vergangenen Jahrzehnten verändert? Welche Unterlagen stimmen noch mit dem gebauten Zustand überein?

Diese Fragen gewinnen an Bedeutung. In den sieben größten Büroimmobilienmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart standen Mitte 2026 rund 8,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Die durchschnittliche Leerstandsquote erreichte 8,5 Prozent, nach 7,7 Prozent ein Jahr zuvor. Gleichzeitig wächst die Kluft zwischen modernen, gut ausgestatteten Gebäuden und Objekten mit Sanierungsbedarf. Alternative Nutzungen wie Bildung, Gesundheit, Hospitality oder Wohnen werden deshalb für Bestandshalter interessanter.

Auch aus Klimasicht führt am Bestand kaum ein Weg vorbei. Der Gebäudesektor verursachte 2025 in Deutschland 103,4 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalente, 3,4 Millionen Tonnen mehr als im Vorjahr. Die aktuellen Projektionen des Umweltbundesamtes zeigen weiterhin erheblichen Handlungsbedarf bis 2030. Wer Gebäude weiterentwickeln statt ersetzen will, braucht deshalb verlässliche Informationen darüber, was vorhanden ist. BIM kann dafür eine Grundlage schaffen. Der erste Schritt ist allerdings nicht das Modell, sondern die Bestandsaufnahme.

Erst erfassen, dann modellieren

Die Bundesarchitektenkammer (BAK) hat ihren Leitfaden „Digitalisierung und Bauen im Bestand (öffnet in neuem Fenster)“ 2025 vollständig überarbeitet. Darin nimmt die digitale Bestandserfassung einen zentralen Platz ein. Zum Einsatz kommen je nach Projekt unter anderem Tachymetrie, Laserscanning, Drohnenaufnahmen und weitere digitale Messverfahren. Die BAK weist zugleich auf einen wichtigen Unterschied hin: Eine Punktwolke oder ein Laserscan ist noch kein BIM-Modell. Die erfasste Geometrie muss anschließend strukturiert und für den jeweiligen Zweck modelliert werden.

Wie aufwendig das wird, hängt vom Projekt ab. Für eine erste Machbarkeitsstudie reichen möglicherweise Geschosse, Räume, Fassaden, Tragstruktur und wesentliche Erschließungen. Bei einem komplexen Umbau der Technischen Gebäudeausrüstung müssen Schächte, Leitungswege und technische Anlagen wesentlich detaillierter erfasst werden.

Deshalb sollte bereits vor dem ersten Scan feststehen, welche Entscheidungen später mit dem Modell getroffen werden sollen. Die BAK empfiehlt ausdrücklich, die Anforderungen an die Bestandserfassung früh zwischen Auftraggeber, Planung und Vermessung zu definieren. Nicht alles, was technisch erfassbar ist, muss auch modelliert werden. Gerade im Leerstand sind die Voraussetzungen dafür vergleichsweise gut. Räume sind leichter erreichbar, Messungen können ohne laufenden Nutzerbetrieb organisiert und fehlende Bereiche einfacher nacherfasst werden. Das erspart zwar nicht die eigentliche Modellierungsarbeit, erleichtert aber die Datenerhebung.

Scan-to-BIM wird automatisierter

An dieser Stelle entwickelt sich die Technik derzeit schnell weiter. Der klassische Scan-to-BIM-Prozess ist noch immer arbeitsintensiv: Punktwolken enthalten zunächst Messpunkte. Ob sich dahinter eine Wand, ein Fenster, ein Rohr oder eine Treppe verbirgt, muss erkannt und anschließend als Objekt in ein Modell überführt werden. Fraunhofer IPM (öffnet in neuem Fenster) arbeitet inzwischen an automatisierten Verfahren, die diese Schritte teilweise übernehmen. Kameras, Laserscanner und weitere Sensoren erfassen Innenräume und Fassaden. KI-Verfahren klassifizieren Objekte direkt in den Punktwolken und können beispielsweise Türen, Fenster, Rohre oder Treppen erkennen. Daraus lassen sich BIM-fähige Modelle ableiten.

Auch in der seriellen Sanierung wird dieser Ansatz weiterentwickelt. Im 2026 gestarteten Forschungsprojekt SerialBIM sollen zwei sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser digital erfasst werden. Untersucht werden unter anderem KI-basierte Bestandsdigitalisierung, automatisierte Modellbildung und die Bewertung der Genauigkeit der erzeugten Gebäudemodelle. Das Projekt läuft bis 2028.

Ein präzises Modell ist nicht automatisch vollständig

Die Richtung ist damit klar: Zwischen dem Scan und dem fertigen Modell soll künftig weniger manuelle Modellierungsarbeit liegen. Vollautomatisch funktioniert das für komplexe Bestandsgebäude bislang jedoch nicht. Gerade ungewöhnliche Konstruktionen, verdeckte Bauteile und unvollständige Bestandsunterlagen verlangen weiterhin fachliche Interpretation. Das ist eine wichtige Grenze der digitalen Bestandsaufnahme. Ein Laserscanner kann sichtbare Geometrie sehr genau erfassen. Er sieht aber nicht automatisch, was hinter einer Wand, über einer geschlossenen Decke oder in einem nicht zugänglichen Schacht liegt. Ein sauber modelliertes Gebäude kann deshalb eine Genauigkeit suggerieren, die für einzelne Bereiche gar nicht vorhanden ist. Im Bestand sollten bekannte Geometrien, übernommene Planinformationen und Annahmen deshalb voneinander unterscheidbar bleiben.

Die Bundesarchitektenkammer widmet der Modellierungsgenauigkeit und Informationsdichte in ihrer aktuellen Handreichung entsprechend ein eigenes Thema. Der notwendige Detaillierungsgrad richtet sich nach der Planungsaufgabe. Auch BIM Deutschland betont bei digitalen Zwillingen, dass ein digitales Modell nicht möglichst vollständig und detailreich sein muss. Die notwendige Informationstiefe ergibt sich vielmehr aus dem konkreten Anwendungsfall. Das ist für die Wirtschaftlichkeit entscheidend. Wer jede Steckdose, jede Leitung und jedes Material eines leerstehenden Gebäudes erfassen lässt, obwohl zunächst nur geprüft werden soll, ob sich eine Büroimmobilie grundsätzlich für eine neue Nutzung eignet, produziert vor allem Datenkosten.

Umbauvarianten erst digital prüfen

Richtig zugeschnitten kann ein Bestandsmodell dagegen früh Antworten liefern. Eignet sich die vorhandene Raumstruktur für eine andere Nutzung? Welche Bauteile können erhalten bleiben? Wo kollidieren neue Leitungen mit dem Bestand? Muss eine bestehende technische Trasse tatsächlich verlegt werden oder lässt sich die Planung anpassen?

Gerade bei einer Umnutzung greifen viele Anforderungen ineinander. Grundrisse verändern sich, Brandschutz und Erschließung müssen neu bewertet werden, technische Anlagen benötigen andere Leistungen, möglicherweise kommen zusätzliche Schächte oder Installationen hinzu. Im Modell können Varianten miteinander verglichen werden, bevor Bauteile entfernt oder neue Öffnungen hergestellt werden. Der Wert liegt dabei nicht darin, dass jede Entscheidung automatisch getroffen wird. Planer erhalten vielmehr eine gemeinsame räumliche Grundlage, auf der Auswirkungen früher sichtbar werden.

Auch für den Umgang mit vorhandenen Materialien wird die digitale Dokumentation wichtiger. Die Bundesarchitektenkammer hat Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft in die aktuelle Neuauflage ihres Bestandsleitfadens aufgenommen. Informationen darüber, welche Bauteile und Materialien vorhanden sind, können helfen, Erhalt, Wiederverwendung und Rückbau bereits in der Planung mitzudenken.

Vom Bestandsmodell zum digitalen Zwilling

Nach der Sanierung können die Daten weiter genutzt werden. Ein strukturiertes Modell kann Informationen für Flächenmanagement, Wartung oder Energieanalysen bereitstellen. Werden Anlageninformationen, Herstellerdaten und Wartungsvorgaben während des Umbaus sauber ergänzt, muss der Betreiber diese Daten später nicht erneut zusammentragen. Der nächste Schritt ist die Verbindung mit aktuellen Betriebsinformationen. Fraunhofer ISE arbeitet beispielsweise daran, Bestandsinformationen gebäudetechnischer Anlagen digital zu erfassen und mit BIM- sowie Zeitreihendaten aus der Gebäudeautomation zu verbinden. Damit lassen sich Anlagenzustände überwachen und Betriebsstrategien optimieren.

BIM Deutschland hat das Thema 2026 ebenfalls verstärkt aufgegriffen. Bei einem Dialogforum zu digitalen Zwillingen im Bestand standen unter anderem 3D-Laserscanning, bestehende Pläne und Schemata, Anlageninformationen, Messdaten und Schnittstellen zur Gebäudeautomation im Mittelpunkt. Aus diesen unterschiedlichen Quellen kann schrittweise eine digitale Repräsentation entstehen, die für Überwachung, Optimierung oder vorausschauende Wartung genutzt wird. Dabei sollte der Begriff Digitaler Zwilling nicht zu früh verwendet werden. Ein gescanntes und modelliertes Bestandsgebäude ist zunächst ein digitales Bestandsmodell. Erst wenn das Modell mit aktuellen Informationen aus dem realen Gebäude verbunden und für konkrete Betriebsprozesse fortgeschrieben wird, entsteht der zusätzliche Nutzen eines digitalen Zwillings.

Nicht jedes leerstehende Gebäude braucht das maximale Modell

Damit führt die Frage „Lohnt sich BIM im Leerstand?“ zu keiner pauschalen Antwort. Für ein Gebäude, das kurzfristig vollständig zurückgebaut werden soll, kann eine umfangreiche Modellierung überdimensioniert sein. Bei einer komplexen Revitalisierung mit mehreren Nutzungsvarianten, dicht belegter Gebäudetechnik oder einer geplanten langfristigen Nutzung sieht die Rechnung anders aus.

Die Digitalisierung sollte deshalb nicht mit der Frage beginnen, wie detailliert ein Gebäude gescannt werden kann. Entscheidend ist, was anschließend damit passieren soll. Welche Planungsrisiken sollen reduziert werden? Welche Varianten sollen untersucht werden? Welche Bestandsteile sollen erhalten bleiben? Welche Informationen werden später im Betrieb benötigt? Je klarer diese Fragen beantwortet sind, desto gezielter lässt sich bestimmen, was aufgenommen und modelliert werden muss. Die Technik dafür entwickelt sich schnell: mobile Messsysteme, automatisierte Punktwolkenverarbeitung und KI senken schrittweise den Aufwand zwischen Bestandsaufnahme und BIM-Modell. Gleichzeitig zeigen die aktuellen Forschungsprojekte, dass die vollständige Automatisierung noch Arbeit erfordert.

Der Leerstand bietet dafür ein besonderes Zeitfenster. Das Gebäude ist zugänglich, bevor die nächste Nutzung beginnt und neue Einbauten den Bestand erneut verändern. Wer diese Phase nutzt, um den Bestand gezielt digital zu erfassen, schafft nicht nur eine bessere Grundlage für den Umbau. Er kann auch genauer entscheiden, was vom bestehenden Gebäude bleiben kann und wie daraus die nächste Nutzung entsteht.